2024年1月1日，中交地产通过其官方微信公众号发布了一篇标题为《惜别2024，回望来时路，总有美好交织》的文章，低调而感伤地与过去的一年告别。然而，短短20天后，作为中交集团旗下的重要上市平台——中交地产，突然宣布一项震动行业的消息：公司拟将所有房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团，意味着中交地产正式退出房地产开发领域。

那么，为什么中交地产决定退出房地产业务？中交集团又为何会允许旗下子公司退出这一领域？

01——无奈之“断”
中交地产的经营情况已令人堪忧。2024年1月21日，公司发布了业绩预告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约53亿元，这一亏损在房地产行业深度调整的背景下显得尤为沉重。回顾过去三年的财务表现，可以说是“艰难求生”的写照。2023年公司亏损16.73亿元，而2024年亏损额飙升至53亿元，过去两年累计亏损接近70亿元。相比之下，2019年至2022年四年间的净利润总和为11.6亿元，意味着这两年的亏损几乎耗尽了此前的所有盈利。

债务方面，情况更为严峻。截至2024年三季度末，中交地产一年内到期的非流动负债已高达320亿元，而公司账户上的现金及现金等价物余额仅为66.41亿元，这让公司的现金流面临巨大压力，短期债务几乎难以覆盖。

更为严重的是，中交地产可能面临退市风险。根据深交所的规定，公司预计2024年度的净资产为负，意味着股票可能会被实施退市风险警示。面对如此困境，公司决定将房地产开发业务剥离，并将相关资产及负债转移给控股股东中交房地产集团。这一举动虽然像是在自救，但也反映出公司在绝境中别无选择的无奈。

尽管剥离开发业务后，中交地产将重心转向物业服务、资产管理和运营等轻资产业务，但短期债务压力依然存在。320亿元的短期债务与66.41亿元的现金之间，存在着巨大的资金缺口，单靠物业服务和租赁收入难以弥补这一空白。

02——未能扶起
在央企地产商中，中交地产一直表现得较为激进。其在2019年时定下了冲刺千亿、力争进入央企地产前三的雄心。2020年，公司将销售额的86%用于拿地，2021年也将69%的销售额用于扩张。然而，这种高负债、高杠杆的策略导致了负债率的急剧上升，2020年净负债率达到296.4%，2021年虽有所回落，但仍高达217.7%。

控股股东中交房地产集团曾多次为中交地产“输血”，提供贷款并降低利率。例如，在2023年初，集团为中交地产提供了100亿元借款额度，到年底实际借款达到156亿元，超出额度56%。然而，行业的深度调整打破了中交地产的千亿梦想。2024年9月，董事长李永前彻底卸任，公司的战略方向也开始发生变化，最终决定转型，收购了中交物业服务集团100%的股权，意味着要从“重”资产转向“轻”资产模式。

随着地产开发业务的剥离，中交地产将聚焦于物业服务、资产管理和运营等轻资产业务。然而，转型之路并非一帆风顺。根据2024年6月的财报，公司的出租项目数量有限，且物业服务和代建项目的收入占比仍然较低。剩余业务是否能够支撑公司市值，仍然存在不小的不确定性。

03——必然之选
中交集团在2025年将推出“高质量发展突破年”战略，这一战略背后有着深刻的市场考量。与中国建筑、中国中铁等央企相比，中交集团成立较晚，面临的市场竞争压力也较大。为了在八大建筑央企中脱颖而出，中交集团在成立之初便将目光投向了国际市场，通过不断拓展海外业务，实现了独特的发展路径。

如今，许多中交集团旗下子公司如中交四航局、中交城投和中交疏浚等，均实现了超过10亿元的净利润，而中交地产却一直深陷巨额亏损。因此，在市场化和效益导向的驱动下，中交集团决定允许中交地产剥离房地产业务，虽然这是一种无奈的选择，但也是集团应对市场变化，做出理性调整的明智之举。

从集团的战略角度来看，中交地产的剥离举措不仅是应对财务困境的有效手段，也是中交集团战略布局的重要一步。在中交集团的整体发展规划中，2025年将是突破的关键年，旨在确保利润增长、资产负债率稳定，并提升净资产收益率、研发投入强度和全员劳动生产率等指标。对于中交地产而言，其持续亏损的局面已与中交集团的高质量发展战略相背离，因此，剥离房地产业务，减轻负担，轻装上阵，显然是应对市场环境和公司实际困境的必然选择。

在中交地产的这一艰难转型过程中，虽然仍然面临诸多挑战，但也表明了央企在市场化竞争中，敢于做出战略性调整，舍弃不符合发展方向的业务，这一决策的背后，既是对现实的无奈妥协，也是一种理智的战略布局。